SÃO PAULO — A Lei de Zoneamento de São Paulo passou por seis mudanças legislativas desde 2022 e enfrenta uma série de ações na Justiça. A decisão mais recente considerou inconstitucional o mapa em vigor há dois anos, que define regras para transformação e preservação de lotes, como altura de prédios e usos permitidos.
Parte dos processos questiona a inclusão de alterações sem relação direta com o objetivo principal dos projetos. Conhecidas como “jabutis”, essas medidas podem aparecer em textos substitutivos ou em emendas apresentadas perto ou no dia da votação.
As ações foram movidas pelo Ministério Público de São Paulo, incorporadoras, proprietários de imóveis e associações de moradores. Entre os casos estão disputas sobre classificação de terrenos, contratos de compra e venda e mudanças que alteraram o valor de imóveis.
A Câmara Municipal e a gestão Ricardo Nunes afirmaram que as alterações seguem as normas legais. O Legislativo também sustenta que as propostas tratam da própria lei de zoneamento e que a apresentação de emendas é uma prerrogativa dos vereadores. Em nota, a Câmara disse haver uma “tendência de utilização desvirtuada de ADIs” para contestar escolhas urbanísticas feitas pelo Legislativo.
Disputas sobre áreas e empreendimentos
A incorporadora Tenda tenta recuperar o zoneamento anterior para construir um condomínio perto da Terra Indígena Jaraguá, na zona norte. A área passou a ser classificada como Zepam em janeiro de 2024, o que inviabilizou o empreendimento previsto.
Em outro julgamento, a desembargadora Marcia Dalla Déa Barone classificou como “contrabando legislativo” mudanças no limite de barulho inseridas em um projeto sobre a expansão de aterro em São Mateus, na zona leste. A mesma lei autorizava construções privadas sobre terminais e estações, medida considerada inconstitucional em outra ação, com decisão em junho.
Também chegaram ao Supremo Tribunal Federal recursos relacionados à mudança no zoneamento da orla do rio Jurubatuba, na região sul. A área havia sido reclassificada de zona de proteção ambiental para “eixo de verticalização”, com o objetivo de viabilizar a expansão da marginal Pinheiros. A licitação da extensão da marginal está suspensa pela Justiça. A prefeitura afirmou que aguarda uma decisão para retomar o processo e declarou que o projeto ampliará a mobilidade na região.
Impacto nos imóveis e nos bairros
Especialistas avaliam que a legislação urbanística ficou mais complexa e passou a afetar com maior intensidade o valor dos imóveis e o cotidiano dos bairros. Os eixos de verticalização concentraram empreendimentos perto de acessos a metrô, trem e corredores de ônibus, onde são permitidos prédios mais altos e outros incentivos urbanísticos.
Rodrigo Bicalho, conselheiro do Secovi-SP e especialista em direito imobiliário, afirmou que a judicialização também envolve operações urbanas e Planos de Intervenção Urbana. Entre as alegações estão audiências públicas insuficientes, falta de estudos técnicos e de transparência, além de violações de princípios constitucionais e das regras do Plano Diretor.
Para Henrique Anders, advogado especializado em direito imobiliário e urbanístico, as mudanças podem redistribuir valores na cidade. Quando aumenta o potencial construtivo, segundo ele, o valor do terreno também cresce. O especialista afirmou que alterações rápidas podem gerar suspensões e defendeu mudanças previsíveis, transparentes e juridicamente sustentáveis.
Alvarás e regras residenciais
Empreendimentos também recorreram à Justiça após a prefeitura suspender a emissão de alvarás em toda a cidade por causa de uma liminar relacionada a mudanças no zoneamento de 2024. Em um caso, a Justiça entendeu que não havia razão para interromper a autorização de um condomínio popular concluído em Itaquera, na zona leste, porque a decisão tratava apenas de licenças para novas construções e demolições.
Em São Mateus, um empreendimento processou a prefeitura para obter o direito de protocolo e construir conforme as regras vigentes quando o processo administrativo começou. O pedido foi aberto no fim de maio, e o alvará saiu poucos dias antes da aprovação de uma nova alteração na lei.
Uma ação movida pela Associação dos Amigos do Bairro do Alto da Boa Vista e pela Organização da Sociedade Civil de Interesse Público Ciranda conseguiu, em 2025, uma decisão favorável para tornar mais restritas as regras da Zona Exclusivamente Residencial da região, retomando padrões de 2004.
